Immobilien-Steuern

Auf Immobilien als Kapitalanlage fallen Steuern an

Immobilien sind aus steuerrechtlicher Sicht eine durchaus interessante Geldanlage. Berücksichtigt werden muss hierbei allerdings eine Vielzahl von Faktoren, angefangen bei der Art des Objektes, in das investiert wird, bis hin zum Zeitraum, den eine Immobilie als Investment dient. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Aspekte auf.

Kreditzinsen

Da Immobilien selten vom Guthaben auf dem Sparbuch gekauft werden, muss in der Regel eine Finanzierung vereinbart werden. Wenn es sich um ein vermietetes und nicht selbst genutztes Objekt handelt, können die Zinsen für den Immobilienkredit komplett von der Steuer abgesetzt werden.

Miete / Pacht

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig und unterliegen §2 (1) Nr. 6 des Einkommensteuergesetzes. Dazu werden die Einnahmen wie Miete und Pacht den Werbungskosten – unter anderem die Abschreibung für Abnutzung, die Finanzierungskosten und Versicherungen – gegenübergestellt. Es handelt sich also um Überschusseinkünfte.

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Absetzung für Abnutzung (AfA): Abschreibungen

Altbau:
Die Anschaffungskosten für einen Altbau – die Kosten für das Grundstück werden bei der Absetzung für Abnutzung nicht berücksichtigt – können linear von der Steuer abgesetzt werden. Bei Häusern, die vor 1925 erbaut wurden, sind es 40 Jahre lang 2,5 Prozent jährlich. Objekte jüngeren Datums werden über 50 Jahre abgeschrieben, mit jeweils 2,0 Prozent.

Neubau:
Die lineare Abschreibung bei Neubauten erfolgt über 50 Jahre mit je 2,0 Prozent, bezogen auf die reinen Herstellungskosten ohne Grundstück.

Denkmalgeschützte Objekte:
Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert, kann die Modernisierungskosten über insgesamt zwölf Jahre abschreiben: acht Jahre mit jeweils 9,0 Prozent und vier Jahre mit je 7,0 Prozent. Hinzu kommt die lineare Abschreibung für die Anschaffungskosten.

Modernisierung:
Die Kosten für Sanierung und Modernisierung dürfen gleichmäßig verteilt über zwei bis fünf Jahre geltend gemacht werden.

Renovierung:
Bei der Renovierung kommt es auf die Gesamtkosten an. Liegen sie unter 15 Prozent der Anschaffungskosten, werden sie innerhalb von drei Jahren abgeschrieben. Anderenfalls werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet und müssen linear abgeschrieben werden.

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Verkauf

Wird die Immobilie verkauft, kommt es darauf an, wie viele Jahre zwischen dem Kauf respektive Bau und dem Verkauf verstrichen sind, ob Steuern gezahlt werden müssen. Bei bis zu zehn Jahren muss die Differenz aus fiktivem Buchwert und Erlös versteuert werden, ab zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Sofern die Immobilien selbst genutzt wird, ist der Verkauf nicht steuerpflichtig.

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